Опасный перекос
Перегрев в строительной отрасли на фоне спада покупательской способности может породить опасный для всей экономики «пузырь»
Когда даже чистильщики обуви начинают интересоваться акциями, пора уходить с рынка.
Джозеф Кеннеди-старший - банкир, инвестор и политик, спасший свои активы от краха накануне Великой депрессии 1929 года
КАК ИЗВЕСТНО официальная статистика не только в Казахстане, но и в других странах умело прятала признаки даже самых масштабных экономических кризисов. Точно также необычайную близорукость или страусиную позицию (голову в песок) могут демонстрировать и власти – экономические и финансовые регуляторы. В такой ситуации наблюдателям часто приходится смотреть на некие альтернативные признаки надвигающейся беды, анализируя косвенные показатели, которые могут свидетельствовать о надувающемся «пузыре» или опасном перекосе, способном вызвать неожиданный резкий обвал в экономике. И, кажется, мы видим что-то подобное в случае со строительной отраслью Казахстана, неожиданно породившей целую плеяду новых миллиардеров, несмотря на то что рынок недвижимости крайне зависим от государственной поддержки, а покупательская способность населения продолжает падать, делая мечты о собственном жилье несбыточными для абсолютного большинства граждан.
Новости последних недель продолжают демонстрировать успехи строительных магнатов. На этой неделе стало известно, что в списке миллиардеров от глобального The Forbes появились два новых имени – Нурлан Смагулов и Айдын Рахимбаев. Если первый известен довольно разноплановыми бизнес-интересами, то второй – «чистый» строительный магнат. Причем с холдингом, прозрачность которого вызывает многочисленные вопросы – из-за десятков (если не сотен) дочерних или связанных компаний, в туче которых теряется понимание – где начинается и заканчивается cобственно BI Group. Несмотря на то, что сам Рахимбаев настаивает на полной прозрачности своего холдинга, который регулярно проходит международный аудит, весной прошлого года, после того как премьер Бектенов заявил, что некоторые строительные компании недоплачивают налогов, BI Group внес в бюджет дополнительные суммы. Как говорится, не стал идти на принцип. Оно и понятно – даже если строительный магнат прав, ему совсем не нужен конфликт с властями, поскольку вся отрасль недвижимости критически зависит от государства.
Даже без статистики, очевидно, что строительная отрасль годами сидит на «игле» бюджетных вливаний, и без них текущие объемы строительства и цены просто не удержались бы. Государство не только жестко контролирует распределение земельных участков под застройку, но и «подкармливает» строительный бизнес через госзаказы на строительство. Огромной услугой для застройщиков стало направление пенсионных «излишков» на нужды покупки недвижимости в 2021-2022 годы, что можно рассматривать, как нерыночный «допинг» для сектора недвижимости. Сейчас его эффект уже спал, но в тот период он позволил строителям вполне восстановиться после тяжелого коронавирусного периода. Главная же поддержка строительного бизнеса идет за счет финансирования ипотечных кредитов. Порядка 70–80% всех ипотек в стране выдаются по льготным ставкам через государственные институты (прежде всего через «Отбасы банк» и программы вроде «7-20-25», «Наурыз», «Отау»). Обычная, рыночная ипотека (от БВУ) сейчас практически недоступна из-за базовой ставки Нацбанка: проценты в 17–22% неподъемны для большинства населения.
В итоге, за последние годы государство «раздуло» стоимость квадратных метров в бухгалтерских книгах застройщиков, сокращая доступность жилья для тех, кому оно предназначено – широких слоев казахстанцев. И цены эти продолжали расти весь прошлый год, все дальше расходясь с другой кривой – тратами граждан на еду. Доля расходов домохозяйств на продукты питания достигла 57,2% (максимум с 2021 года), что практически лишает возможности копить на первоначальный взнос и выплату ежемесячных платежей по ипотеке. В пользу этого говорит и падение процента одобренных заявок на получение кредитов на покупку жилья до 25% в прошлом году. Как следствие, купить недвижимость без государственной поддержки в Казахстане могут позволить себе только не более 5-10% самых богатых граждан, оставляя за бортом 90-95% всего остального населения. Цены на жилье давно оторвались от реальных доходов большинства населения.
Да, значительная часть его уже имеет какое-то жилье, но оно стремительно устаревает (особенно в Астане, где жилье 10-летней давности уже относится к непрестижному), кроме того, с другой стороны на эту проблему давит демография – Казахстан все еще быстро растет численно, а значит острота проблемы обеспечения населения жильем никуда не делась и лишь растет. На рынке же у нас скорее стагнация: застройщики не хотят снижать цены, а у населения - чем дальше, тем больше не хватает средств для покупки недвижимости по текущим ставкам. Единственным триггером продаж являются сезонные транши по государственным ипотечным программам, оставшимся единственным реальным инструментом продаж. На уже построенные миллионы квадратных метров жилья нет реальных покупателей. Если государство завтра закроет льготные программы, спрос на первичном рынке может разом рухнуть сразу в 2–3 раза, то есть, фактически, сложиться по принципу «домино» вначале всю отрасль, а вслед за ней – банки, кредитующие строителей, а за ними – и всю остальную экономику.
Тут можно спросить – неужели все эти безрадостные выводы сделаны исключительно на фоне роста личного состояния Рахимбаева? Конечно, нет. Владелец BI Group в каком-то смысле самый «травоядный» из строительных магнатов, ставших известными буквально в последние годы. Остальные совершенно неожиданно всплыли в общественном экономическом и информационном пространстве вообще в последние месяцы и сразу принялись агрессивно выкупать крупнейшие добывающие предприятия, которые даже после Кантара-2022 молва продолжала считать активами Назарбаева. И тут мы видим, как строители, никогда не показывавшие даже близких оборотов, скупают «Казахмыс», KazZinc, ERG за миллиарды долларов. Ситуация, когда строительный сектор становится главным источником капитала для поглощения добывающей промышленности (которая десятилетиями была основой ВВП), выглядит откровенно парадоксально. Значит, там накопились такие объемы денег, которые позволяют его игрокам просто скупать остальную экономику страны, что, очевидно, должно свидетельствовать о невероятных размерах пузыря, надутого в строительном секторе Казахстана.
И если «пузырь» лопнет (что очень вероятно, поскольку он поддерживается только государственными вливаниями, которые далеко не бесконечны), это по эффекту домино вызовет кризис неплатежей, который подкосит БВУ, а также вызовет рост безработицы и резко еще увеличит нагрузку на Нацфонд для спасения банков и экономики.
Да, некоторые могут указать на то, что деньги на покупку «назарбаевских активов» могли взять вовсе не из строительного сектора, да и новоявленные «олигархи от бетономешалки» могут быть такими же зиц-акционерами, какими были их предшественники. Но это не отменяет того, что единственные «живые» кандидаты для роли формальных владельцев были найдены нынешними элитами как на подбор и только в строительном секторе. А значит, опасения по поводу того, что процессы внутри него могут носить крайне деструктивный характер для всей экономики, как минимум – небеспочвенны…
