Заморозка недвижимости
ценою в средний класс
«ДН»
ПРОТИВОРЕЧИВЫЕ СИГНАЛЫ для рынка недвижимости: с одной стороны, через резкое повышение порога достаточности при снятии средств в ЕНПФ, государство ограничивает финансирование рынка недвижимости в Казахстане, а с другой - отказываясь вводить налоги на вторые-третьи квартиры в одних руках, оно не стимулирует участников рынка продавать. В итоге, все это может привести к его замораживанию, что превратит вчерашний драйвер развития экономики – в фактор роста социальной напряженности.
5 июня стало известно, что глава Национального банка Тимур Сулейменов (на фото) не поддержал идею ужесточения налогов для владельцев нескольких квартир. Он считает, что государству стоит делать упор на налогообложение доходов от перепродажи недвижимости, а не вводить дополнительные сборы на само имущество, очевидно, веря в то, что граждане не смогут сдавать такие квартиры в аренду без официального оформления. Речь идет о майском предложении главы Отбасы банка Ляззат Ибрагимовой повысить налоги для тех казахстанцев, которые имеют «лишние» квартиры.
«Но, на мой взгляд, наказывать налогами нет необходимости. То есть нужно платить налог с прибыли. Если купил за столько, а продал по более высокой цене, с разницы заплати налог. Вот это и есть, наверное, справедливость, – заявил глава финансового регулятора. - А налог на недвижимость, если у тебя 2 или 3 квартиры, мне кажется, это администрировать сложно, ну и в целом, пообъектный налог, он должен быть одинаковым. Лучше администрировать и брать с налогов на доход».
В словах Сулейменова нас привлекли несколько вещей. Во-первых, госчиновник сказал, что увеличение налогов – это «наказание». Предельно откровенная позиция на фоне риторики министра национальной экономики Жумангарина, который, как только не извернулся уже, утверждая, что рост налогов на бизнес – это благо. А нет, вот, оказывается, есть его коллеги, кто прямо говорит, что рост налогов – наказание. Второй момент, это «сложность» администрирования налогов на владельцев нескольких квартир. Вообще-то вся эта информация находится в реестрах недвижимости и сформировать списки плательщиков таких налогов – задача на уровне Excel. Считать, что получать с них доход люди могут только при продаже, кажется, довольно наивным для главы финансового регулятора. Тем более, если сам он ратует за перенаправление устремлений граждан на вкладывание в финансовые инструменты, а не только в депозиты и недвижимость.
Особенно не в недвижимость, которая на фоне таких разнонаправленных сигналов – сворачивания финансирования через ЕНПФ и отказ повышать налоги для оптовых владельцев недвижимости – может погрузить в «ледниковый период». Резко закручивается «денежный кран» со стороны покупателей, было бы логично создавать ряд фискальных стимулов для продавцов снижать цены или избавляться от избыточных квадратных метров. Понятно, что саму схему с использованием «избытков» пенсионных накоплений делали не для того, чтобы решить проблемы граждан, а чтобы за счет средств ЕНПФ оживить экономику, и сейчас все это сворачивается потому, что теперь нужно спасать уже пенсионную систему, но очень странно делать это за счет экономики, не говоря уже рисков социального характера.
Поясним, о чем идет речь. Новые резко повышенные пороги минимальной достаточности ЕНПФ практически полностью отсекают массового покупателя от использования пенсионных излишков, что одномоментно убирает с рынка огромный объем спекулятивной и инвестиционной ликвидности. Закономерно падает спрос, но владельцы 3–5 квартир не спешат их продавать, так как у них нет дополнительных расходов на содержание этого инвест-портфеля. Рынок «замораживается»: покупатели не могут купить квартиры, а продавцы не хотят снижать цены на них.
Понятно, что государство спасает не только пенсионную систему, но и пытается обуздать инфляцию, которую провоцировало перетекание средств из ЕНПФ в недвижимость. Понятно, что жесткий налог на владение несколькими квартирами, который бы вынудил инвесторов начать массово и одновременно распродавать жилье, вызвал бы обвал цен на недвижимость. Это тоже никому не нужно. Особенно банкам, так как недвижимость является основным залоговым обеспечением по выданным ипотечным и коммерческим кредитам. Падение стоимости залогов ниже объема самих кредитов может спровоцировать системный банковский кризис. Здесь все понятно.
Но что будет с рынком недвижимости? Население, особенно в крупных городах, продолжает расти высокими темпами – по сто тысяч в год в Астане и Алматы. То есть спрос на недвижимость будет оставаться высоким, но доступность его резко снизится. «Заморозка» продаж будет означать рост востребованности аренды, а с ней – и рост цен в этом сегменте. Таким образом, доступность жилья сократится еще больше. Да, на сайтах цены на квартиры будут оставаться стабильными, но количество сделок будет ниже на порядок. Начнется кризис у застройщиков. Строительным компаниям придется сокращать объемы ввода нового жилья, переходить в режим жесткой экономии или массово внедрять собственные рассрочки, замещая ими недоступную ипотеку. Все это подстегнет безработицу и увеличит количество людей, неспособных обеспечить себе самый базовый минимум – крышу над головой – в крупнейших мегаполисах.
Речь идет о классической «ловушке доступности жилья», в которую уже попали многие мегаполисы мира (от Лондона до Нью-Йорка) и куда сейчас могут теперь угодить Астана и Алматы. В них на фоне растущей массы людей, не имеющих перспективы купить свое жилье и снимающих задорого квартиры в аренду, сформируется узкая прослойка собственников нескольких квартир - рантье, чьи запросы будут пожирать все больший процент доходов безквартирных семей, порождая социальную рознь и напряженность. Ну, а дальше достаточно даже небольшого триггера, вроде приезда десятков тысяч россиян, бегущих от новой мобилизации, чтобы это все вызвало резкий рост социальной напряженности.
Что будет дальше, мы все помним по событиям недавних лет, когда в России объявили «частичную мобилизацию». Приток тысяч платежеспособных иностранных арендаторов мгновенно взвинчивает цены. Арендодатели начинают массово выселять местных студентов и молодые семьи, чтобы сдать жилье в 2–3 раза дороже приезжим. Тысячи людей оказываются буквально на улице с детьми и вещами на руках. Куда они пойдут? На вокзалы или на площадь перед акиматом?
Даже если не будет резкого социального взрыва, очевидно, что есть риск формирования депрессивного поколения арендаторов, которым придется жить с пониманием того, что своего жилья в их жизни не будет. Возникнет искусственное противопоставление «местных» и «понаехавших», не говоря уже о том, что этническая карта может быть разыграна и на фоне массовых заездов россиян, которые ожидаемо побегут, если Кремль все-таки пойдет на новую мобилизацию. Протестный потенциал мегаполисов будет расти, как на дрожжах.
Что в сухом остатке? В итоге, отказываясь от реформы налогообложения и одновременно закрывая доступ к ЕНПФ (для спасения пенсионной системы), государство будет балансировать на грани создания серьезного социального кризиса на рынке жилья. В дополнение к росту социальной напряженности и удорожанию аренды, «заморозка» рынка недвижимости формирует целый комплекс глубоких экономических и структурных сдвигов: расцвет серых схем (отказ от оформления договоров) в аренде и строительстве (рассрочки от застройщиков). Можно также прогнозировать рост безработицы во всех секторах, связанных со стройкой, а также усиление выезда молодежи, которая будет разочарована в отсутствии возможности заработать на собственное жилье. Как следствие – усиление имущественного неравенства, демографическое торможение (зачем рожать, если негде жить?), формирование городских «гетто» и «поясов нищеты» вокруг мегаполисов.
«Заморозка» рынка недвижимости очевидно не приведет к банкротству крупнейших банков Казахстана, но существенно снизит доходность их залоговых портфелей, увеличит объем скрытых проблемных долгов застройщиков и заставит банки жестко ужесточить условия кредитования под залог недвижимости для обычных граждан и бизнеса. Что еще больше сократит возможности граждан купить заветные квадратные метры.
Таким образом, мы говорим о неизбежном и весьма ощутимом снижении уровня жизни, и именно для квазисреднего класса, который примет на себя основной удар. В экономической социологии квазисредний класс – это, люди, которые по уровню доходов, образованию и структуре потребления (покупка бытовой техники, гаджеты, поездки в отпуск, кафе) соответствуют среднему классу, но не имеют устойчивого базового капитала (в первую очередь, собственного жилья без критических долгов) или полностью зависят от стабильности одного источника дохода. «Заморозка» рынка недвижимости сильнее всего бьет по уровню жизни этой прослойки населения в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Реального же среднего класса в нашей стране почти нет, им будут те самые рантье.
Для молодых специалистов, маркетологов, IT-шников среднего звена, финансистов, предпринимателей в сфере услуг жилье в мегаполисах станет недостижимой роскошью. Расходы на аренду возрастут, в результате чего деньги, которые раньше квазисредний класс тратил на кафе, качественную медицину, частное образование для детей, спорт, путешествия и покупку автомобилей (то, что делает их средним классом), теперь будут уходить арендодателю. В итоге, «квази-середняки» станут «честными бедными».
Снижение уровня жизни квазисреднего класса опасно и тем, что оно бьет по их социальным ожиданиям, социальному оптимизму. В обществе, где владение жильем является главным маркером успеха, невозможность его приобрести порождает синдром «выученной беспомощности» у молодежи. Пытаясь удержать привычный уровень потребления (гаджеты, одежда, отпуск) на фоне растущих трат на аренду или ипотеку, квазисредний класс начнет глубже погружаться в потребительские кредиты и рассрочки, ухудшая свое финансовое здоровье. Все это быстро переведет его в режим выживания: Из класса, который должен инвестировать в свое развитие (курсы, стартапы, здоровье), эти люди превратятся в класс, который будет изнывать в борьбе за оплату счетов за базовые нужды.
Резюмируем: государство, спасая пенсионную систему и балансируя макроэкономику, фактически жертвует жилищными перспективами целого поколения городской интеллигенции и специалистов. Квазисредний класс в Казахстане рискует превратиться в то, что на Западе называют Generation Rent («поколение арендаторов») - людей с хорошими смартфонами и дипломами, но без реального имущества и уверенности в завтрашнем дне. С ними в стагнацию впадет и развитие мегаполисов, которые усиленно развиваются за счет того, что они аккумулируют лучшие умы, бизнес и создают высокую добавленную стоимость. В них после исхода креативного класса быстро начнется деградация городской среды и пауперизация, распадется общее пространство, сформируется «гетто для богатых» и нищие окраины, а с ними – преступность. Они могут (и, скорее всего, будут) продолжать расти численно, но при этом качественно деградируют, напоминая города Латинской Америки с их фавелами и барриосами. И не похоже, чтобы у властей есть план, как все это избежать…
